살까, 전세 살며 굴릴까

아파트를 사는 것과, 전세로 살면서 그 돈을 투자하는 것 중 N년 뒤 어느 쪽 자산이 더 큰지 계산합니다. 무주택자가 집 한 채를 사는 경우를 기준으로 합니다.

매수가

억

집값 연 상승률

반포 84㎡ 기준 장기 평균은 연 8% 안팎이고, 고른 기간에 따라 3~11%로 차이가 큽니다.

보유 기간

년

실거주

직접 거주 거주 안 함

거주해야 12억까지 비과세되고, 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받습니다.

안 사면 낼 전세금 · 연 인상률

억

인상분은 2년마다 갱신할 때 투자금에서 꺼내 냅니다.

안 사면 누가 투자하나

개인 법인

세전 투자 수익률 · 예상 연 손실률

손실률은 부도·연체로 매년 잃을 것으로 보는 비율입니다.

투자 수익 세율 (개인)

이자·배당 원천징수 15.4%가 기본입니다. 금융소득이 연 2천만원을 넘으면 종합과세로 더 올라갑니다.

법인 수익을 개인으로 가져올 때 세율

0%는 수익을 모두 법인 비용으로 쓴다는 가정입니다. 배당으로 빼면 법인세와 배당소득세를 합쳐 약 45%입니다.

고급 설정

공시가격 / 시세

중개보수 (살 때·팔 때 각각, VAT 포함)

기타 취득비용

억

전용 85㎡ 초과 (취득세 농특세 0.2%)

보유세를 투자했을 때의 기회비용 반영

손익분기 집값 상승률

매수 세후 연 수익률

보유세·양도세·비용 차감

투자 실수익률

손실·세금 차감 후

매수는 그해 시세에서 낸 보유세를 뺀 값이고, 마지막 해는 팔고 세금을 낸 뒤 금액입니다. 전세는 투자금과 전세금을 더한 값입니다.

매수전세 + 투자

칸 안의 숫자는 「전세+투자 − 매수」 자산 차이(억)입니다. 파란색은 전세가, 주황색은 매수가 유리하다는 뜻이고, 테두리 칸이 지금 입력한 값입니다.